2024年から相続登記が義務化――放置するとどうなるか
2024年4月1日から、相続による不動産の取得を知った日から3年以内に相続登記を申請することが義務付けられました（不動産登記法改正）。この期限を過ぎると、10万円以下の過料（行政上の制裁） が科される可能性があります。
改正前に相続が発生した不動産についても、2027年3月31日までに登記を完了する必要があります。「親が亡くなって何十年も名義を変えていない」という不動産も対象です。
名義変更を放置すると、不動産を売却できない・担保に入れられない・次の相続で権利関係がさらに複雑になるという問題が生じます。早めの対応をお勧めします。
不動産の遺産分割――4つの方法
不動産を含む遺産分割では、「どうやって不動産を分けるか」が最大の課題になります。主な方法は4つです。
①換価分割 不動産を売却し、売却代金を相続人間で分ける方法です。現金化できるため公平な分配が可能ですが、「家を残したい」という相続人がいる場合は合意が難しくなります。
②代償分割 一人の相続人が不動産を取得し、他の相続人に代償金（相当額の現金）を支払う方法です。不動産をそのまま残せる一方、代償金を用意できるかどうかが課題になります。
③現物分割 不動産をそのまま特定の相続人が取得する方法です。他の相続人との取得額の差が大きくなりやすいため、財産の構成次第では不公平感が生じることがあります。
④共有分割 複数の相続人が持分を持って共有する方法です。当面の解決策になりますが、将来の売却・管理方針について全員の合意が必要になるため、トラブルの種になりやすい傾向があります。
不動産の評価方法―路線価・固定資産税評価額・実勢価格の違い
代償分割や換価分割を行う際、不動産の評価額をどの基準で計算するかが相続人間の争点になることがあります。
路線価は国税庁が毎年公表する、相続税・贈与税の計算基準です。公示地価の約80%が目安とされています。
固定資産税評価額は市区町村が3年ごとに評価する額で、固定資産税の計算基準です。公示地価の約70%が目安です。
実勢価格（時価）は実際の売買取引で成立する価格であり、最も「市場での実際の価値」に近い評価です。遺産分割での不動産評価は実勢価格を基準とすることが多いですが、相続人間で評価額が一致しない場合は不動産鑑定士による鑑定を求めることもあります。
相続登記の手続きの流れ
相続登記の手続きは、基本的に次の流れで進みます。
まず、相続人の確定と遺産分割協議書の作成を行います。次に、登記に必要な書類（被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本・相続人全員の戸籍・住民票・印鑑証明書・固定資産評価証明書など）を収集します。これらを揃えて法務局に申請します。
登記の申請は司法書士が行います。当事務所は司法書士事務所との連携体制を整えており、遺産分割協議から登記まで一貫したサポートが可能です。
印鑑証明書の取り扱いと署名前に確認すること
相続手続きでは、相続人全員の印鑑証明書が必要になる場面があります。印鑑証明書は遺産分割協議書への使用を前提に求められますが、内容をよく確認せずに署名・押印することは絶対に避けてください。
「協議書へのサインを急かされている」「内容が難しくてよくわからない」という状況でサインをしてしまうと、後から「そういうつもりではなかった」と言っても覆すことはほぼできません。
署名・押印の前に必ず弁護士に内容を確認してもらうことをお勧めします。また、印鑑証明書そのものを相手方の相続人に直接渡すことも、不正使用のリスクがあるため注意が必要です。
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